一位今年取得骄人回报的中国私募债券基金经理表示，预计地产领域政策未来将有更明确的信号释放，他目前关注世茂和融创的抄底机会，但恒大不在考虑之列。
北京鼎诺投资管理有限公司董事长、“鼎诺精选9号”和“鼎诺精选8号”基金经理张志军在采访中表示，目前地产债投资主要博弈短端的兑付，预计不会再有大型民企暴雷，但仍会有中小型房企陷入危机。
“主要是今年精准低价抄底了华夏幸福、清华控股和紫光集团等主体的相关债券，”张志军表示，此前测算紫光集团其回收率应不低于60%，定下40元以下可以买入紫光集团相关债券的策略，而在尝试测算了恒大回收率后，放弃了对恒大违约债的投资。
私募排排网数据显示，截至12月17日，上述两只基金年迄今分别录得84.7%和63.9%的收益，击败了99%的同行。张志军并介绍，截至12月21日，鼎诺直接管理的基金规模为5.68亿元。
本月，恒大地产旗下公司两宗成都地块因未动工开发将被政府收回，中国恒大也被多家评级机构认定为违约。随著债务重组预期增强，恒大债券的回收率成为市场关注的重点。张志军表示，恒大理财和表外融资过多、部分项目折价出售影响其回收率评估，“五月份之后没有再参与恒大债的投资。”
他并表示，会关注世茂和融创的抄底机会，因为这两家大型民营房企如果暴雷将对市场再一次形成巨大冲击。目前地产债投资主要博弈短端债券的兑付，长端则有很多不确定性。“当前销售端的恶化同样无法避免的情况下，国企并不具有收购民企优质资产的资金实力和魄力。”
在张志军看来，房价和销量的平稳是市场稳定的核心。商品房量价齐跌容易导致开发商现金流的进一步紧张，更多企业信用危机的暴露，进一步增加市场的恐慌情绪，从而导致价格和销量再次下探。
“受到市场亦真亦假的消息影响，公募基金、券商资管等大额资金的抛盘，往往将债券价格短时间内砸到历史低点，”张志军指出，这些也影响一级市场或贷款、非标融资市场的定价，形成恶性循环。
在他看来，避免大型知名房企的暴雷，是解决当前乱象、引导市场恢复正常的前提。若融创和世茂再暴雷，则TOP15房企中，民营房企将只占两席，“而其中碧桂园项目主要布局在三四线城市，在本次市场下滑中首当其衝受影响，因此碧桂园是否稳如磐石仍需时间检验。”
世茂集团债券上周初骤跌，随后惠誉亦将其评级下调至投机级；但公司也在出售项目股权以盘活资金，监管部门据悉亦协调其与部分信託公司协商贷款展期。
世茂、融创、碧桂园对上述观点均不予置评。恒大没有回应彭博新闻社寻求置评的请求。
城投债
鼎诺也关注短端城投债的机会。张志军认为，短期城投债不会打破刚兑。2022年稳字当头的环境有利于城投债滚动，也表明城投平台依旧担负很重的责任与使命。另一方面，城投债占据非金融企业信用债市场的半壁江山，打破刚兑的影响远超地产债。
“如公募机构持仓比较多，当发生负面舆情时可能发生公募出库踩踏，把价格打的过低，若主体资质尚可，可能会考虑介入，”他表示，一般会买一年以内到期的，严重超跌但信心比较足的会适当投资一些不超过两年的债券，博弈短期波动的收益，“两年以上的，我们就基本不看了。”
张志军并提示，从发行端的管控，到15号文的出台，充分说明了监管对于地方政府隐性债务的重视。“博弈长久期的高收益城投债明显也是欠妥的。”
张志军介绍，他于2019年开始从事债券投资，此前拥有10多年的信用评级经验，曾任联合信用评级有限公司总经理、信评委主任。